Kostenverhaal in Spoorzone Hoofddorp

De gronden in Spoorzone Hoofddorp zijn eigendom van bedrijven en bewoners, ontwikkelende partijen en de gemeente. Zij kunnen op hun gronden woningen bouwen of de grond op een andere manier ontwikkelen. Zij zijn dan ‘initiatiefnemer’.

Hieronder staat hoe het kostenverhaal in Spoorzone Hoofddorp werkt. De daadwerkelijke omvang van kostenverhaal wordt duidelijker bij de uitwerking van de stedenbouwkundige plannen.

Gebiedsontwikkeling Spoorzone Hoofddorp

Het gebied rond het station van Hoofddorp is Spoorzone Hoofddorp. Volgens het ontwikkelkader Spoorzone Hoofddorp wordt het een levendig gebied om te wonen, werken en ontspannen. Het doel is dat in de deelgebieden Stationskwartier en Graan voor Visch Zuid 6.500 tot 10.000 woningen komen. Ook komt er ruimte voor meer arbeidsplaatsen. De ontwikkeling van Spoorzone Hoofddorp duurt ongeveer 20 jaar.

De gemeenteraad van Haarlemmermeer heeft het ontwikkelkader Spoorzone Hoofddorp op 26 september 2024 vastgesteld. Het ontwikkelkader gaat over de ontwikkeling van de deelgebieden Stationskwartier en Graan voor Visch Zuid. We werken nu de plannen uit voor die 2 deelgebieden.

Kostenverhaal gemeente Haarlemmermeer

Initiatiefnemers van ontwikkelingen in Spoorzone Hoofddorp dienen verschillende soorten kosten mee te nemen in hun businesscase. Dat zijn kosten op projectniveau en kosten die het projectniveau overstijgen. In het Kader Strategisch grondbeleid Haarlemmermeer 2024-2029 staat het kostenverhaal en de financiële bijdrage voor supra-bovenwijkse voorzieningen.

Kosten op projectniveau: binnenplanse kosten

Binnenplanse kosten zijn de kosten die verbonden zijn aan één ontwikkelcluster. De precieze locatie en omvang van de ontwikkelclusters zijn nog niet vastgesteld. Dit hangt af van de stedenbouwkundige uitwerking en de initiatieven in het gebied. Deze kosten worden opgenomen in de grondexploitatie van dat cluster. Denk hierbij aan kosten voor verwerving, sloop, sanering, bouwen woonrijp maken, plankosten en nadeelcompensatie. Zowel de gemeente als de ontwikkelende partij(en) kunnen deze kosten dragen.

Als de initiatiefnemer de grondexploitatie voert, maakt de gemeente kosten voor de bijbehorende ruimtelijke ontwikkeling. Dan is de gemeente verplicht om die kosten ten laste van die ontwikkeling te brengen. De gemeente verhaalt die kosten op de initiatiefnemer(s). Die kosten kunnen zowel binnen als buiten het ontwikkelcluster worden gemaakt. De omvang van het kostenverhaal varieert per ontwikkelcluster. Het is afhankelijk van de specifieke situatie en de werkzaamheden van de gemeente die de daarmee samenhangen.

De initiatiefnemer van de nieuwe ontwikkeling is zelf volledig verantwoordelijk voor onder andere:

• het voldoen aan groennormen;
• het voldoen aan watercompensatienormen;
• het voldoen aan parkeernormen;
• het realiseren van de ontsluiting van de ontwikkeling.

Kosten die het projectniveau overstijgen: kosten voor bovenwijkse voorzieningen

Bovenwijkse voorzieningen zijn niet alleen noodzakelijk voor een ontwikkelcluster. Ze zijn ook van belang voor andere ontwikkelclusters, bestaande wijken en/of de verbetering van de leefomgeving van de gemeente als geheel. Er zijn twee soorten bovenwijkse voorzieningen: direct verbonden bovenwijkse voorzieningen en supra-bovenwijkse voorzieningen.

Kosten voor direct verbonden bovenwijkse voorzieningen

Dit zijn investeringen die noodzakelijk zijn voor een aantal specifieke ontwikkelclusters.

Deze kosten worden via een verdeelsleutel aan verschillende ontwikkelclusters (nieuw en/of bestaand) toegerekend. De verdeelsleutel is gebaseerd op de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Voorbeelden:

• kosten voor een verbindingsweg die twee of meer ontwikkelclusters met de bestaande infrastructuur verbindt;
• kosten voor een wijkpark die in het ene ontwikkelcluster wordt aangelegd, maar ook ten behoeve is van een andere ontwikkelcluster.

Kosten voor supra-bovenwijkse voorzieningen

Dit zijn investeringen die de leefomgeving van Haarlemmermeer als geheel verbeteren. Ze zijn niet aan enkele specifieke ontwikkelclusters of bestaande wijken toe te rekenen. Voorbeelden:

• kosten voor infrastructuur voor verkeer- en vervoer van gemeentelijk of regionaal belang;
• kosten voor recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur;
• kosten voor natuurgebieden met maatregelen ter vermindering van stikstofdepositie.

Voor afspraken met initiatiefnemers over een financiële bijdrage voor deze kosten moet sprake zijn van ‘functionele samenhang’ tussen een ontwikkelcluster en de supra-bovenwijkse voorziening. De onderbouwing van de functionele samenhang is vastgelegd in ‘laag III De thema’s en opgaven’ van de Omgevingsvisie Haarlemmermeer 2040. Met die onderbouwing is het verhalen van een financiële bijdrage publiekrechtelijk afdwingbaar. Daarom volgt de berekening van deze financiële bijdrage de publiekrechtelijke rekenmethodiek. De financiële bijdrage is als volgt: 

De financiële bijdrage is exclusief BTW en heeft als prijspeil 1 januari 2025. De financiële bijdrage wordt geïndexeerd tot het moment van betaling. Hiervoor wordt de GWW-index gehanteerd, omdat het om civieltechnische investeringen gaat.

Voor vragen over het kostenverhaal zijn de projectmanagers van Spoorzone Hoofddorp bereikbaar. Telefoon 0900 1852. E-mail: Spoorzone.Hoofddorp@haarlemmermeer.nl.