Huurrechten voor ondernemers tijdens corona

Kunt u als ondernemer door de coronacrisis de huur van uw winkel of bedrijfspand de komende maanden niet betalen? Stop in ieder geval nooit zomaar met het betalen van uw huur. Neem contact op met uw verhuurder en probeer afspraken te maken.

Ga in gesprek met uw verhuurder

Heeft u moeite met betalen? Stuur dan een e-mail aan de verhuurder waarin u de situatie uitlegt. Houdt ook rekening met de positie van de verhuurder. Het kan zijn dat ook hij ernstige problemen heeft. Bijvoorbeeld doordat hij rekening moet houden met de gepensioneerden die bij zijn pensioenfonds zijn aangesloten, door verplichtingen bij de bank of door de eisen van zijn aandeelhouders.

Probeer in gesprek te gaan met uw verhuurder om afspraken te maken. Stel bijvoorbeeld voor de huur deels of helemaal op een ander moment te betalen.
Als u nu wel (een deel van) de huur kunt betalen, doe het dan. U bent en blijft gebonden aan uw huurcontract.

Aanpassen huurovereenkomst

Komt u er met uw verhuurder niet uit? Dan kunt u de rechter vragen om de huurovereenkomst aan te passen op grond van onvoorziene omstandigheden. Dat kan ook nog over een paar maanden. Aanpassing van het contract kunt u namelijk met terugwerkende kracht aanvragen.

Hoe de rechter oordeelt, is afhankelijk van alle feiten en omstandigheden. Denk bijvoorbeeld aan: de duur van de coronacrisis, de compensatiemaatregelen waar u een beroep op kunt doen, uw (financiële) positie en de (financiële) positie van de verhuurder.

Nogmaals: maak afspraken

Het is onduidelijk hoelang deze situatie zal duren en welke compensatiemaatregelen er komen. Daarom is het verstandig om nu alleen te bespreken of het mogelijk is uw betaling uit te stellen. Eventueel kunt u afspreken om later te overleggen of korting op uw huur mogelijk is.

Het kán zijn dat uw verhuurder niet bereid is om afspraken te maken en eist dat u uw huur volledig betaalt. Het kan zijn dat hij u wijst op een verbod in het huurcontract om huur in te houden. In de meest gebruikte contracten (de zogenaamde Raad voor Onroerende Zaken-modelcontracten) staat dat het de huurder verboden is de huur op te schorten.

Alleen een kantonrechter kan uiteindelijk beslissen of de coronacrisis voldoende reden is om artikelen van een huurovereenkomst niet toe te passen.

Laat het uw verhuurder schriftelijk weten

Kunt u de (hele) huur niet meer betalen? Laat de verhuurder dat in elk geval schriftelijk of per e-mail weten. Zeg dat u het heel jammer vindt dat hij niet wil meewerken, maar dat u nu niet anders kunt dan tijdelijk de huur niet of niet helemaal te betalen.

U moet natuurlijk wel uw goede wil tonen en zoveel mogelijk de huur blijven betalen. Ook als uw verhuurder niet meewerkt. Als het nodig is, kunt u de rechter later vragen om een aanpassing van het huurcontract op basis van onvoorziene omstandigheden.

Juridische ondersteuning

• Heeft u een rechtsbijstandverzekering? Vraag die dan om ondersteuning.
• Ook geven sommige brancheverenigingen juridische ondersteuning aan hun leden.
• Is dat niet op u van toepassing? Dan kunt u uw zaak zonder advocaat aan de kantonrechter voorleggen via een deurwaarder. De kosten blijven dan beperkt.

In uw huurcontract staat met wie u contact moet opnemen als het gaat om huurzaken. Als dat de beheerder is, dan neemt deze contact op met de eigenaar van het vastgoed over uw verzoek.
 

Tot op zekere hoogte is het terecht als uw verhuurder verwijst naar steun van de overheid. De eenmalige tegemoetkoming (TOGS) van € 4.000 netto is om vaste lasten, zoals de huur van een pand, mee te betalen. Er zijn tot nu toe geen andere ondersteunende maatregelen van de overheid voor problemen met het betalen van de huur.

Ook als u recht hebt op deze eenmalige vergoeding, duurt het nog een paar weken voor u deze ontvangt. Bespreek dit daarom met uw verhuurder en verwijs naar het akkoord dat de organisaties van de verhuurders en de vertegenwoordigers van detailhandel en horeca hebben afgesloten.

Alleen de kantonrechter kan een huurcontract tussentijds ontbinden. Hij weegt hierbij de belangen van beide partijen af. De verhuurder kan u dus niet ontruimen of het huurcontract ontbinden zonder eerst naar de rechter te gaan. Onder normale omstandigheden kan 3 maanden of meer huurachterstand een reden zijn voor ontbinding van het huurcontract. 

Zorg ervoor dat u in ieder geval schriftelijk kunt aantonen:

• dat u aan de verhuurder heeft aangegeven dat u door de coronacrisis problemen heeft met het betalen van de huur,
• en dat u altijd heeft willen meewerken aan een oplossing.

Wanneer u door de coronacrisis failliet gaat, treedt het faillissementsrecht in werking. Dan kunnen zowel de verhuurder als de curator het huurcontract opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden. De verhuurder wordt dan een van de schuldeisers in het faillissement voor wat betreft de huur die nog verschuldigd is tot de datum waartegen op grond van de Faillissementswet is opgezegd.

U kunt ook met uw verhuurder overleggen om te zien of hij akkoord gaat met een tussentijdse beëindiging van de huur. Een verhuurder hoeft daar niet aan mee te werken.

Nieuwe huurder

U kunt natuurlijk ook een nieuwe huurder voorstellen aan de verhuurder. De verhuurder hoeft hier niet aan mee te werken. Als u uw lopende onderneming kunt verkopen aan een partij die kundig en betrouwbaar is en de huur kan opbrengen, dan kunt u de kantonrechter vragen om de verhuurder te dwingen mee te werken aan de overdracht van het huurcontract.

U heeft bij het afsluiten van uw huurcontract een borgsom betaald. De verhuurder mag deze nu gebruiken voor de huur. Waarschijnlijk zal hij u vragen die borgsom weer aan te vullen.
 

Bij het afsluiten van het huurcontract heeft u een bankgarantie afgegeven. De verhuurder mag de bankgarantie nu opeisen (lichten).

Licht uw bank in

Heeft u de verhuurder gevraagd mee te werken aan een oplossing en wil de verhuurder dat niet? Verwacht u dat de verhuurder nu een beroep gaat doen op de bankgarantie omdat u de huur niet op tijd betaalt? Licht in dit geval dan ook uw bank in over deze situatie. Op die manier is de bank op de hoogte en is zij wellicht bereid om u te helpen.

Begin juni hebben vastgoedpartijen en huurders (IVBN, INretail, Vastgoed Belang, Detailhandel Nederland, EZK, NVB , VGO) het eerste steunakkoord (uit april) vernieuwd. Het Steunakkoord is bedoeld om voor in ieder geval de maanden april, mei en juni 2020 zowel op korte termijn als op de lange termijn voor huurverlichting te zorgen. Uitgangspunt van het Steunakkoord is een eerlijke verdeling van de pijn. Lees de volledige tekst van het nieuwe Steunakkoord.

Het belangrijkste advies is om het volgende te regelen:

• 50% kwijtschelding van de huur van april
• 50% kwijtschelding van de huur van mei
• 50% van de huur van juni wordt doorgeschoven naar 2021

Het is een dringend advies van deze partijen aan hun leden om hier aan me te werken, geen bindend advies. Uw verhuurder hoeft hier niet aan mee te werken.

Tot nu toe is er de eenmalige tegemoetkoming (TOGS) van € 4.000 netto. Daarmee kunt u vaste lasten, zoals de huur van een pand, betalen. Er zijn tot nu toe geen andere ondersteunende maatregelen van de overheid voor problemen met het betalen van de huur. Houd de websites van de gemeente en het Rijk goed in de gaten of hier misschien verandering in komt.